Gutachterausschuss

Die Tätigkeiten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basieren auf folgenden Grundlagen:

• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004, §§ 192 – 199 
• Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)  vom 19.05.2010 und die hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) 
• Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten (Gutachterausschussverordnung - GAVO) vom 16.07.2014 

Alle Bestimmungen wurden mehrfach verändert und gelten in der jeweiligen Fassung.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbstständiges und unabhängiges Gremium mit sachkundigen und erfahrenen Fachleuten.

Er besteht aus dem Vorsitzenden, seinem/r Stellvertreter/in und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern, die in der Regel für einen Zeitraum von 4 Jahren vom Landrat bestellt werden.
Die ehrenamtlichen Mitglieder kommen vorwiegend aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft oder sonstigen in der Grundstückswirtschaft erfahrenen Personen.

Die Tätigkeit des Gutachterausschusses besteht in der Erstellung von Gutachten für Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u.a..

Ein Gutachten wird jeweils von zwei Mitgliedern des Gutachterausschusses, sowie dem oder der jeweiligen Vorsitzenden erstellt.

Die Gutachter arbeiten nach bestem Wissen und Gewissen und sind nicht an Weisungen gebunden.

Zur Unterstützung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle.

Die Geschäftsstelle ist der Ansprechpartner für Fragen und Auskünfte.

Der Geschäftsstelle werden alle geschlossenen Kaufverträge im Kreis Rendsburg-Eckernförde zugeleitet. Diese Kaufpreise werden in einer digitalen Kaufpreissammlung gesammelt und teilweise ausgewertet.

Aus den tatsächlichen Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke werden alle zwei Jahre Bodenrichtwerte für jede Gemeinde und Stadt vom Gutachterausschuss ermittelt.

Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter, durchschnittlicher Lagewert, bezogen auf 1 m² Grundstücksfläche. Er ist für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren Merkmalen tatsächlicher und rechtlicher Art weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufwiesen. Der Bodenrichtwert ist also auf typische Verhältnisse in der jeweiligen Lage abgestellt und berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Abweichungen einzelner Grundstücke in den wertbestimmenden Merkmalen können Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken. Das gilt insbesondere hinsichtlich Verkehrs- bzw. Geschäftslage, Art und Maß baulicher Nutzung, Grundstücksgestaltung, Größe, Beschaffenheit, Erschließungszustand, die mit dem Grundstück verbundenen Rechte oder wertmindernden Belastungen, möglichen Immissionseinwirkungen sowie auch für Objekte, die mit Besonderheiten behaftet sind.

Die angegebenen Richtwerte beziehen sich auf eine in der Regel ca. 30 m tiefe Vorderlandfläche. Bei Grundstücken mit einer größeren Tiefe ist eine Abzonung in Vorderlandflächen und Hinterlandflächen oder Gartenlandflächen vorzunehmen. Die hiernach ermittelten Durchschnittswerte liegen in der Regel unter den Vorderlandflächen bzw. Richtwerten. Für Grundstücke mit hoher baulicher Ausnutzungsziffer sowie bei Ausweisung als Mischgebiet gilt der Vorderlandbereich gegebenenfalls auch für eine größere Tiefe als 30 m. Bei gewerblichen Baulandflächen und großflächigem Geschosswohnungsbau sind die Richtwerte als Durchschnittswerte aufzufassen.
Richtwerte für Bauerwartungslandflächen, Rohbaulandflächen, Sonderbauflächen, Verkehrsflächen, Flächen für die Versorgungsanlagen und die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Grünflächen wurden nicht ermittelt.

Soweit in bebauten Gebieten gebietstypische Vertragsverhältnisse bestehen, wie z.B. Erbbau oder Reichsheimstättenrechte, so sind die Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung solcher Rechte ermittelt.

Gemäß § 196 Abs. 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke ermittelt. Die Werte für bebaute Grundstücke können je nach Lage und Art der vorhandenen Bebauung gegebenenfalls gemindert werden. Im Einzelfall ist aufgrund der unterschiedlichen Bewertungskriterien eine gesonderte Bewertung für ein angesprochenes Grundstück unumgänglich.

Eine Legende zur Bodenrichtwertkarte und allgemeine Hinweise zur Anwendung der Bodenrichtwerte finden Sie hier.

Achtung:
Die fehlerhafte Eingabe des Bodenrichtwertes der Zone (601) wurde am 27.10.2020 korrigiert! 

Der Gutachterausschuss im Kreis Rendsburg-Eckernförde ist nach dem Baugesetzbuch § 195 verpflichtet, eine Kaufpreissammlung zu führen.

Um eine größere Markttransparenz und damit eine bessere Durchschaubarkeit des Grundstücksmarktes zu erzielen, benötigt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für jeden notariell beglaubigten Kaufvertrag im Kreis Rendsburg-Eckernförde einen der nachfolgend aufgeführten Datenerfassungsbögen.

• Erwerb eines Einfamilienhauses
• Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen

Das Ausfüllen des Fragebogens nimmt nur einige Minuten in Anspruch. Die Daten werden anonymisiert und vertraulich in die Kaufpreissammlung eingepflegt.

Für aufkommende Frage stehen wir Ihnen telefonisch zur Verfügung.

Es handelt sich bei dem Grundstücksmarktbericht um die statistische Auswertung aller Grundstücks- und Immobilienverkäufe im Kreis Rendsburg-Eckernförde durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Für den Berichtszeitraum von zwei Jahren, vom 01.01.2018 bis 31.12.2019, wurden folgende Teilmärkte untersucht:

Unbebaute Grundstücke: 

• Baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
• Baureifes Land für Mehrfamilienhaus- und gemischt genutzte Grundstücke
• Baureifes Land für Gewerbe- und Industriegrundstücke
• Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bebaute Grundstücke: 

• Ein- bis Zweifamilienhäuser mit folgenden Bebauungsarten:
  EFH, RH, REH, RMH, FEH, DH, DHH und ZFH
• Eigentumswohnungen 
• Mehrfamilienhäuser

Auf über 200 Seiten können eine Vielzahl von Informationen gewonnen werden. Im Teilbereich „Ein- und Zweifamilienhaus bebaute Grundstücke“ lässt sich ablesen, dass die konjunkturelle Entwicklung für das Kreisgebiet seit 2017 eine Steigerung von ca. 11 % aufweist. Insgesamt wurden im Kreisgebiet in den Jahren 2018 und 2019 Immobilien und Grundstücke im Wert von über 1, 5 Milliarden Euro gehandelt. Dabei sank der Geldumsatz von 786,4 Millionen Euro in 2018 moderat auf 779,7 Millionen Euro im Jahr 2019. Dieses spiegelt sich auch in der Vertragsabschlüssen wieder: Während in 2018 noch 3.622 Verträge geschlossen wurden, waren es in 2019 lediglich 3.327 Stück. Der Flächenumsatz hingegen vergrößerte sich zum Vorjahr von 1.828 ha (2018) auf rund 1,866 ha (2019).

Sachwertfaktoren: 

Mit dem Grundstücksmarktbericht 2019 wird erstmalig eine Auswertung bezüglich der Sachwertfaktoren für die Teilmärkte EFH, REH und DHH und RMH im Kreisgebiet durchgeführt. Diese Analyse durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses basiert auf den Daten der eingehenden Kaufverträge und der nachfolgenden Datenverdichtung. Diese Sachwertfaktoren ergänzen die bewährte Darstellungsform und Auswertungen des gesamten Vertragsgeschehens.

Die Sachwertfaktoren sind Marktanpassungsfaktoren, die vom Sachverständigen benötigt werden, um der bei sogenannten Sachwertermittlung einen marktangepassten, vorläufigen Sachwert berechnen zu können. Bei einer modellkonformen Anwendung dieses Sachwertfaktors wird es möglich, den schematisch nach der Sachwertrichtlinie berechneten Wert zum Beispiel eines freistehendes Einfamilienhauses im Einzugsgebiet von Kiel an die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes anzupassen.

Das vollständige Exemplar inklusive der statistischen Auswertungen und Tabellen kann für das sachverständige Publikum bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gegen eine Gebühr erworben werden.

Gebühren:

Bestellung Grundstücksmarktbericht 2019:

Gerne per Email an die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde unter Angabe einer Rechnungsadresse.

Um eine historische Abbildung vornehmen zu können, sind die vollständigen Grundstücksmarktberichte 2015 und 2017 auf der Homepage des Kreises einsehbar.

• 2015-RD-ECK-GMB
• 2017-RD-ECK-GMB

Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde werden im Durchschnitt ca. 2.700 Verträge jährlich zugestellt. Diese werden in eine digitale Kaufpreissammlung eingetragen und teilweise ausgewertet.
Die Daten werden anonymisiert in eine Datenbank eingegeben, so dass die Angaben mit bestimmbaren Personen oder Grundstücken nicht in Verbindung gebracht werden können. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung in schriftlicher Form sind gebührenpflichtig und richten sich nach der Gebührensatzung des Kreises Rendsburg-Eckernförde vom 2. August 2014.

Die Auskünfte sind nur zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Die Daten dürfen nur für den beantragten Zweck verwendet werden.

• Anzahl und Durchschnittspreise der Verkäufe von 2014 bis 2017
• Anzahl der unbebauten Grundstücke für Wohnbebauung und Gewerbe von 2010 bis 2020

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Rendsburg-Eckernförde erstellt Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Rechten an Grundstücken.

Die Gutachten können von Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u. a. beantragt werden und sind gebührenpflichtig.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Der Antrag eines Gutachtens muss schriftlich vom Eigentümer oder eines gleichstehenden Berechtigten erfolgen.

Dem formlosen Antrag hinzuzufügen ist ein aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Eckernförde, Rendsburg, Kiel oder Neumünster.

Die Anfertigung des Gutachtens ist kostenpflichtig und richtet sich nach der Gebührensatzung des Kreises Rendsburg-Eckernförde vom 2. August 2014.

Beispiele der anfallenden Gebühren für ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert von: 

usw.